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住宅ローン保証料の支払い方2つ(内枠・外枠)を比較してみました

保証料



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。

新築一戸建てを購入する時にほとんどの方が、「住宅ローン」を利用します。


不動産会社からもらった諸費用明細の中には、住宅ローンにかかってくる費用についても書かれてあると思いますが、その中にある「住宅ローン保証料」について、あなたはどれだけご存じでしょうか?


この記事では、住宅ローン保証料の意味と、支払い方法2つ(内枠・外枠)の詳細と比較、そしてあなたにはどの支払い方法があっているのかについて解説しています。


住宅ローン保証料とは


住宅ローンは、何千万円という金額を何十年もかけて返済していくものです。


借入時は問題が無くても、その後病気やリストラなどで、住宅ローンの支払いが出来なくなってしまう可能性も十分考えられます。


そこで、昔は借り入れをする時には保証人を付けて、返済が滞った場合は保証人に返済してもらう事で、銀行はリスクを軽減していました。


しかし、他人の何千万円もの借金の保証人になってくれる人は、身内でもなかなか見つかりません。


そこで、出来たのが保証人に代わり保証をしてくれる「保証会社」です。


そして、保証会社に保証をしてもらうために支払うのが「住宅ローン保証料」なのです。


住宅ローンの保証料の支払い方法には以下の2通りがあります。

外枠方式(一括前払い)


外枠方式は、住宅ローンの借入時に一括で前払いする支払い方法です。

外枠方式のメリット


  • 総支払金額が内枠方式と比べて安く抑えられる 

  • 繰り上げ返済を行い早期完済をすると返戻金が戻ってくる

外枠方式のデメリット


  • 購入諸費用が増える。

内枠方式(金利上乗せ分割払い)


保証料を一括ではなく、月々の支払に上乗せして分割払いをする支払い方法です。

ほとんどの金融機関では、借入時の金利が+0.2%されます

内枠方式のメリット


  • 現金の用意が要らない

内枠方式のデメリット



  • 総支払金額が、外枠方式と比べ高くなってしまう

  • 繰り上げ返済をしても返戻金が戻ってこない

外枠方式と内枠方式の比較シミュレーション

シミュレーション


それでは実際に外枠方式と、内枠方式では支払金額にそれくらいの差が出てくるのか、借入金額3,000万円・借入期間35年でシミュレーションしてみましょう。

外枠方式

借り入れ条件借入金額3,000万円、借入期間35年、金利0.6%
保証料(現金)600,000円
毎月返済金額79,208円
住宅ローン総支払金額33,267,640円
合計33,867,640円

内枠方式

借り入れ条件借入金額3,060万円、借入期間35年、金利0.8%
保証料600,000円
毎月返済金額(金利0.8%)83,556円
住宅ローン総支払金額35,093,791円
合計35,093,791円

比較表

支払い方法外枠方式内枠方式内枠方式ー外枠方式
毎月返済金額79,208円83,556円5,662円
住宅ローン総支払金額33,267,640円35,093,791円1,826,151円
合計33,867,640円35,093,791円1,226,151円



内枠方式と外枠方式の総支払金額を比べると、

外枠方式の方が1,226,151円安くなっています。

現金で保証料を用意できる方は、外枠方式の方がお得と言えるでしょう。

外枠方式はこんな人におすすめ


  • 現金で保証料を用意できる方。

  • 繰り上げ返済で早期完済を計画している方。

内枠方式はこんな人におすすめ


  • 購入諸費用を少なく抑えたい方。

  • 繰り上げ返済による早期完済を予定していない方。

住宅ローン保証料の相場


住宅ローン保証料は、借入金額と借入期間によって決まります。


借入金額が多く、借入期間が長い程保証料は高くなります。


住宅ローンを借りる方のほとんどは35年で返済をするので、

35年間借入した場合の相場は、借入金額×2%になります。(各金融機関によって取り扱いに差があります。)

住宅ローン保証料がなしの場合もある?



近年取り扱いが増えてきていますネット銀行や、フラット35ではローン保証料が0円で借りることができます。


この借り方は融資手数料型と呼ばれるもので、保証料の代わりに、融資手数料が借入金額の2%ほど掛かってきますので、トータルでの諸費用はあまり差がありません。


住宅ローン保証料は返ってくる?



住宅ローンの保証料を外枠方式で支払っている場合のみ、繰り上げ返済を行って早期完済した時に、残りの借入期間の応じて保証金の返戻があります。


しかし、たとえば借入期間の半分で完済したとしても、保証金が半分戻ってくるわけではありません。


手数料などが引かれるため、よっぽど早期の完済をしない限りまとまった金額での返戻金は期待しない方がいいでしょう。

まとめ



今回は住宅ローン借入時の保証料のについてお話ししました。


保証料の支払い方法の選び方で気を付けたいのが、手元に現金をいくら残すかという事です。


お子様の教育や車の購入などにお金が必要な場合は、内枠方式にして手元にお金を残しておく方がお得になるケースもあります。


住宅ローンの支払金額だけでなく、ライフプランも考慮して支払い方法を決めるようにしましょう。


 

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