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住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット!損をしないための方法とは

繰り上げ返済



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



住宅ローンでは大きな金額を借り入れすることになりますので、やはり事前にいろいろとリサーチするかと思います。


そういった中で、住宅ローンの繰り上げ返済について気になっているという方も多いのではないでしょうか?


実際に、繰り上げ返済というのは住宅ローンを利用する上で絶対に知っておくべきもののひとつです。


ここでは、そんな住宅ローンの繰り上げ返済についてご紹介していきたいと思います。

そもそも繰り上げ返済とは?



そもそも繰り上げ返済とはどのようなものなのでしょうか?


住宅ローンに限ったことではないのですが、ローンを組むと月々の返済をおこなっていくことになります。


すでに住宅ローンの毎月の返済に追われているという方もいるでしょう。


繰り上げ返済というのは、そういった本来の返済額とは別で任意の金額を返済することを指します。


繰り上げ返済をすると、その分は住宅ローンの元金の返済に充てられることになります。


つまり、元金が減るわけです。

住宅ローンというのは元金をもとに利息が計算されることになりますので、繰り上げ返済によって毎月の返済額が減ったり、返済期間が短くなったりするのです。


また、繰り上げ返済にもふたつのタイプがあります。ひとつは期間短縮型、もうひとつは返済額軽減型です。


それぞれについて詳しく見ていきましょう。

期間短縮型



まずは期間短縮型の繰り上げ返済についてなのですが、期間短縮型というのは文字通り、繰り上げ返済をすることによって返済期間を短縮させることができます。


毎月支払っていく返済金額は変わらないのですが、その分、返済期間が短くなります。


返済期間中というのは利息が常に乗っかってくることになりますので、返済期間が短くなることによって利息分の負担が減ります。


一般的に住宅ローンの繰り上げ返済というと、こちらの期間短縮型を選ぶ方が多いようです。利息軽減効果が高いですし、住宅ローンの返済を早くに終わらせることができます。


だ、どれくらい期間が短くなるのか、どれくらい利息を軽減できるのかは繰り上げ返済でいくら返済するのかによる部分もありますので、注意しておきましょう。

返済額軽減型



次に返済額軽減型についてですが、返済額軽減型は毎月支払う返済額を引き下げることができます。


住宅ローンの返済期間自体は変わらないものの、毎月の住宅ローン返済の負担が減るということになります。


期間短縮型と比べると利息軽減効果は少ないものの、毎月の住宅ローン返済額が少なくなることによって家計を安定させることができます。


ご存知のように、住宅ローンの返済というのは長期間に渡ります。


だからこそ、毎月の住宅ローン返済額というのは少ないほうがいいですし、そのほうが病気や災害などの万が一のリスクに備えることができるのです。先々で支出が増える可能性は大いにありますし、金利が変動することもあります。


そういった部分に備えるという意味では、返済額軽減型のほうが効果的と言えるでしょう。

繰り上げ返済シミュレーション

100万円繰り上げ返済した場合


借入金額 3,000万円 借入期間35年 元利均等返済
借入金利 0.6%

で返済開始10年後に100万円繰り上げ返済した場合

返済金額軽減型の場合


毎月返済金額 79,208円 → 75,607円(-3,601円

減少する利息額   76,866円


期間短縮型の場合


短縮期間  1年2か月

減少する利息額   157,242円

 



3,000万円借り入れ10年後に100万円繰り上げ返済をした場合、期間短縮型の方が利息の減少の効果は高いようです。

期間短縮型と返済額軽減型、どちらが効果が高いの?



期間短縮型返済額軽減型の繰り上げ返済のシミュレーションをしてみました。


金額だけ見れば期間短縮型の方がお得になります。


では、実際に住宅ローンの繰り上げ返済をする場合にはどちらを選べばいいのでしょうか?


結論から言ってしまうと、一概にどちらがいいとは言い切れません。


期間短縮型を選ぶケースが多い一方で、人によっては返済額軽減型を選んでおいたほうが効果的だということもあるのです。


大切なのは、自分にとって効果的なほうを選ぶことです。


将来的なことをどのように考えているのか、何に備えているのかによっても違ってきます。


期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶべきかを考える前に、将来的なことをクリアにしておきましょう。


例えば、定年までに住宅ローンを終わらせたいなどの目標があって、老後のためにお金を少しでも蓄えておきたいという方であれば、期間短縮型の繰り上げ返済のほうがいいでしょう。


早くに住宅ローンを完済することができますし、その分、早い段階で老後の蓄えに回せるようになります。


一方で、老後ではなく、とりあえずは先々のお子さんの教育費などを考えたいという方や将来的に金利が上昇したときの負担を減らしたいという方であれば、返済額軽減型の繰り上げ返済のほうがいいでしょう。


毎月の住宅ローンの返済という支出を抑えることによって、家計の見直しができるようになりますし、金利の上昇に振り回されずに済むのです。

繰り上げ返済のタイミング



では毎月コツコツと繰り上げ返済を行うのと、ある程度の金額がたまってから繰り上げ返済を行うのではどちらが効果が高いのでしょうか?

借入金額 3,000万円 借入期間35年
借入金利 0.6% 元利均等返済

このケースで、返済開始直後から毎月10万円×10回(合計100万円)繰り上げ返済をした場合と、10か月後に100万円繰り上げ返済した場合を比べてみましょう。


支払い方法利息軽減額
10万円×10回繰り上げ返済(返済額軽減型)107,446円
10万円×10回繰り上げ返済 (期間短縮型)225,752円
10か月後に100万円を繰り上げ返済(返済額軽減型)106,256円
10か月後に100万円を繰り上げ返済 (期間短縮型)223,021円



両方の繰り上げ返済の方法を比較してみると、毎月コツコツ繰り上げ返済を行う方が効果は高いようです。


金融機関によっては繰り上げ返済の手数料が掛かってしまったり、ある程度まとまった金額でないと繰り上げ返済を受け付けてくれない銀行もありますので、事前に確認しておきましょう。


ポイント

住宅ローンの一部繰り上げ返済を行うときには以下のポイントを覚えておきましょう。

  • 繰り上げ時期が早い方が効果が大きい
  • 借入金利が高い程効果が大きい

  • 借入残高が多い程効果が大きい

 

ですので、コツコツでも早く繰り上げ返済を行う方が効果が高くなるのです。

 

繰り上げ返済の方法



直接金融機関の窓口で行う方法と、ネットからの操作で行う2通りに分かれますが、今はネットから行う方法が主流のようです。


金融機関の取り扱いも、窓口では手数料が発生してしまいますが、ネットからの手数料無料を無料にしているところが多いです。

繰り上げ返済のメリットとは?

メリット



先で触れている部分もあるのですが、改めて住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットについてお話していきましょう。

早い段階であれば負担も大幅に減る



まず、繰り上げ返済を早い段階でおこなうことによって、住宅ローンの負担額が減るという部分がメリットとして挙げられます。

もちろん、住宅ローンの返済が始まってからすぐというのは家計的にもあまり余裕がないかもしれませんが、繰り上げ返済を考えているのであれば早めに何かしらのアクションを起こしたほうがいいでしょう。


そのほうが繰り上げ返済で得られるメリットがより大きくなります。

金利が高ければ高いほど利息をカットできる



また、金利が高ければ高いほど繰り上げ返済によってお得になります。


住まいは人生におけるもっとも大きな買い物であると言われます。


実際に桁違いの借り入れをすることになりますので、利息となる金額も馬鹿になりません。


繰り上げ返済によって利息をカットできると、結果的にそれが大きな節約にもなります。

気持ちの面でも負担が軽くなる



住まいのための住宅ローンと言えども、やはり気持ちの面での負担も大きくなります。

しかしながら、繰り上げ返済によって期間が短くなったり毎月の負担が軽くなったりすることになりますので、気持ちの面でも少し楽になれるのです。これも住宅ローンの繰り上げ返済におけるメリットと言えるでしょう。

定年や奥様の退職などに備えることが出来る


完済前に定年を迎える場合や、奥様と収入合算をして借り入れをしていて奥様が仕事を退職する予定がある等、家計の取って大きな変動があらかじめわかっている場合、繰り上げ返済をして早期完済したり、月々の支払い金額を減らしたりしておけば、その時に余裕をもって返済すること出来ます。

繰り上げ返済にはデメリットもある!

デメリット



繰り上げ返済のメリットについてお話しましたが、繰り上げ返済には少ないながらデメリットもあります。

家計が苦しくなることもある



繰り上げ返済によって、家計が苦しくなることもあります。


これが繰り上げ返済におけるデメリットと言えるでしょう。


というのも、繰り上げ返済をするためにはある程度のまとまった金額が必要になってきますし、その分のお金がたちまち手元からなくなってしまうことになるのです。


長い目で見たときに住宅ローンの負担は減ったものの、家計が苦しくなって家庭内がギスギス……なんてこともありますので、注意が必要です。

繰り上げ返済で手数料がかかることもある



金融機関や繰り上げ返済の方法によっては、繰り上げ返済の手数料を取っているところもあります。


手数料も馬鹿にならないので、こまめに繰り上げ返済をしようと考えていると手数料だけで結構持っていかれる可能性も出てきます。

住宅ローンの繰り上げ返済による期限前の一括返済



融資残金を一括して返済をすることで、住宅ローンを完済する事なのですが、一括返済時には手数料が結構かかってきます。

2万円~7万円くらいの間で金融機関によって扱いが異なります。

一括返済をを行うと、借入時に保証金を外枠方式で支払っていると返戻金が返ってきます。

しかし、手数料などが引かれて手元に残るのは少ないケースが多いので、あまり期待しない方がいいかも知れません。

まとめ



住宅ローンにおける繰り上げ返済というと、漠然と「すべきもの」というイメージがあるかもしれません。


ただ、繰り上げ返済にもタイプがありますし、デメリットもあります。よく考えてから結論を出しましょう。

 

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