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住宅ローンの借入可能額とは!年収別の早見表を確認しよう



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



本日は住宅ローンの借り入れ借入可能金額についてお話ししたいと思います。


家を購入するにあたって住宅ローンを組まずに買う人はごくわずかです。


ほとんどの方が住宅ローンを組むことになります。

今回は実際には不動産会社や、銀行に計算してもらうので計算する機会はないかもしれませんが、住宅ローンの借り入れ可能金額の計算方法(仕組み)について書いていきます。


※金融機関によって細かなところが違いますので、営業担当や金融機関担当者に確認してください。

借入金額とは

借入金額とは、その通り、金融機関から住宅ローンを借り入れする際の金額を指します。


不動産購入に際し住宅ローンの対象になるのは以下の通りです。

  • 不動産購入にかかる売買契約金額
  • 建物新(改)築にかかる請負契約金額
  • 諸費用
    ※諸費用を含めて借り入れを行う事も可能ですが、金利条件が変わりますので極力自己資金でまかなうようにしましょう。


図にするとこんな感じです

借入金額表

例えば 物件価格  3,000万円
    諸費用   200万円
合計        3,200万円 


の物件だと 自己資金住宅ローンを合わせて3,200万円必要 となります。


「そんな事いわれんでもわかってるわ!」と怒られそうですが、まぁ基本のおさらいです。

借入期間


これも結構大事な項目で最長35年間(銀行によってはそれ以上の期間もあります)組めるのですが、完済時の年齢が81歳未満(金融機関によっては80歳)であることが条件となりますので、45歳以上の方は注意が必要です。


勿論借入期間が短くなればなるほど借入可能金額は低くなります。

返済比率


返済比率とは、借入予定の住宅ローンの返済額が年収に対してどのくらいの負担になるかを数値化するものです。


図にするとこうなります

計算の仕方

返済比率計算方法


簡単にいうと年間の支払総額が年収に対して一定の割合におさまってればいいという事です。

そしてこの比率は年収によって変わります。

年収返済比率
300万円~399万円30%以下
400万円~699万円35%以下
700万円~40%以下


この図が一般的な銀行の返済比率の計算表になります。(金融機関によって異なります)

計算例

年収400万円で住宅ローン以外の支払が無いと

4,000,000円 × 35% = 1,400,000円 (年間)
1,600,000円 ÷ 12か月 = 116,666円 (月間)


この金額までに支払を収めれば返済比率におさまってくると言う事です。


注意事項としまして、毎月車のローンなどで支払がある人はその金額が月々の金額から引かれます

住宅ローンの年間返済額


上の計算で用いる住宅ローンの年間返済金額ですが、
金利借入金額借入期間 この3つか判れば計算することが可能です。

注意点はこの計算に用いる金利ですが、変動金利で借りる場合は、実際に適応される(金利優遇を受けた)金利ではないという点です。


変動金利は金利の上昇の可能性があるので、ほとんどの銀行で3%~4%で計算されることが多いです。


逆に固定金利のフラット35はその時の固定金利(1.5%前後)で計算されます。

借入金額100万円あたりの月間返済金額の目安(元利均等返済)

 0.525%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
30年3,0023,2163,4513,6963,9514,2164,4904,774
35年2,6062,8223,0613,3123,5743,8784,1324,427

計算例


先ほどの年収400万、借入無しの人の年間支払い可能金額が
133,333円  でした。


この人が借入期間35年で計算に用いる金利が3.5%だとすると


100万円借りたときの毎月の支払金額が 4,132円ですので


この人の借り入れ可能金額は

133,333円  ÷  4,132円  = 32.268


小数点第2位以下を切り捨てて、100万を掛けると

32,200,000円 となります。

年収別借入可能金額早見表



それでは年収別にいくら迄借入可能なのか早見表にしてみました。


※あくまでも参考の数字になりますので、各金融機関によって借入可能金額は異なります。

年収借入可能金額(参考値)
300万円1,940万円
350万円2,270万円
400万円3,030万円
450万円3,410万円
500万円3,780万円
550万円4,160万円
600万円4,540万円
700万円6,060万円
800万円6,920万円

借入期間35年、計算金利3%で試算しています。

最後に


どうでしょうか?

何となく借入可能金額の算出方法が分かって来ましたでしょうか。


実際はネットで調べると、各金融機関の借入シミュレーターがすぐに出てきますので計算する事はないんですけどね。


この返済比率に欲しい物件がおさまらない場合は自己資金を増やすか、年収を増やすかどちらかになります。


年収は急に上げる事は出来ませんが奥様との収入合算で増やすことが出来ます。


これは金融機関によってパートはダメとか、半額まで大丈夫、とかありますので各金融機関の記事で説明する予定です。

 

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