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重要事項説明で注意すべきポイント8点!事前にもらうのが良い?

重要事項説明書



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



気に入った物件を見つけて、住宅ローンの事前審査を通して、値引き交渉をして、それで終わりではありません。


これから本番の重要事項説明と売買契約が始まるんです。


今回は重要事項説明についてお話ししたいと思います。

重要事項説明とは

宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいう。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第35条に規定されているため、業界用語で「35条書面」と呼ばれる。
重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、および不動産取引を代理・媒介する場合であり、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならない。また、宅建業者は、宅地建物取引士をして説明に当たらせなければならず、説明する重要事項をすべて書面に記載し、宅地建物取引士よりその書面(重要事項説明書)を交付する必要がある。代理・媒介などで複数の宅建業者が関与する取引の場合は、それぞれの宅建業者が、それぞれの立場から重要事項の説明をする義務を負う。

Wikipediaより


Wikipediaにはこう記載がありますが、簡単に言うと、


売買契約の前に行われる物件の説明で、重要事項説明書は物件の説明書です。


もちろんこれを行えるのは、宅地建物取引士だけとなります。


重要事項説明書の流れ



実際に重要事項説明書にはどんなことが書いてあるのでしょうか。


今回はFRKという大手不動産会社が使うことが多い書式をもとに見てみましょう。

売主・買主と仲介業者について

ここには売主・買主と、仲介業者の情報が載っています。

物件の情報について




ここには土地の所在地・面積、多々物の規模・構造などが記載されています。

所有者と抵当権の情報について


ここには物件の登記簿に記載されている、所有者、抵当権などが記載されています。


下部には物件がある地域の都市計画について記載されています。

都市計画の詳細とライフラインについて



ここまでは引き続き物件所在地の都市計画の詳細とライフラインの説明が記載されています。

売買代金以外の費用について



売買代金以外の費用(手付金、固定資産税清算金、フラット利用の場合は適合証明取得費用)と契約の解除に関する事項について記載されています。

瑕疵担保責任、違約金などについて


物件の瑕疵担保責任についてと、違約金、手付金、ローンの利用に関して書いてあります。

その他特記事項について


最後のページに特約条項がずらっと記載されます。


この項目は年々記載される数が増えています。


物件の近隣にある、騒音などが予想される施設や、物件の状況などについて後々トラブルの元になりえるものが全て記載されます。

後で言った言わないのもめ事を回避するためです。

チェックすべきポイント2つ

説明する担当が宅地建物取引士か確認する


もちろん 重要事項説明行えるのは、宅地建物取引士だけとなります。


嘘のような話ですが、いまだに宅建士の資格を持たない物が重要事項説明を行って、処分を受けている業者がいます。


大阪府知事が行った行政処分内容(平成30年4月)


無免許でタクシー運転手をしているようなものです。


何も言わなくても宅建士の免許を提示してくれますが、もし忘れているときは、確認しましょう。

重要事項説明書を事前にもらって確認しておく



重要事項説明は売買契約の前に行わなければいけません。


ほとんどの場合は、契約の直前に行われます。


重要事項説明って、普段使わない言葉で文字が並んでいるので、はっきり言ってわかりにくいですよね。


「質問はありますか?」っていわれても、何が分からないのかが、分からないなんてこともあります。


ですので、可能であれば 契約の2,3日前に重要事項説明書をコピーをもらいましょう


事前に確認しておけば、当日質問する事項もまとめておけます。


でも、これは売主・仲介業者ともに嫌がることが多いです。


実際に重要事項説明書の作成が、数日前に間に合わない場合もありますし、「作成が間に合わない」「細かい質問をされたら面倒だ」、「気が変わったら契約が流れてしまう」という理由の時もあります。


実際に、重要事項説明書の完成が契約の当日なんてことも珍しくないので、その場合は、あまり事前の確認にこだわると、契約の流れがスムーズに行かなくなってしまうかもしれないので、臨機応変に対応しましょう。

必ず見ておくべき6つのポイント

物件の所在など


契約対象となる物件の所在地、土地面積、間取り、構造、建物面積などについて、事前にもらっている物件の資料と相違がないか確認しておきましょう。

前面道路について



たまに、物件資料に公道と書いてあるのに、実際は私道だったということがあります。


物件資料の作成ミスなのですが、大きな問題になります。


物件の前面道路の種類・道幅・私道の場合の負担の有無などは最低限確認しておきましょう。

インフラ関係(電気・ガス・水道)


公営の場合はいいのですが、プロパンガスや浄化槽の場合、どういった手続きでどのくらい費用が掛かるのか確認しておきましょう。

代金以外に取り交わされる金銭について



通常は手付金、固定資産税清算金、適合証明書取得費用くらいなのですが、不明な項目が記載されていれば確認しましょう。

ローン特約について



通常ローン特約は記載されますが、念のため金額と期日を確認しておきましょう。

その他特記事項


ここで近隣の工場や駐車場など、物件に影響を及ぼす可能性のあるものが記載されます。


事前に聞かされていない項目があった場合必ず確認しましょう。

実際に合ったトラブル3選

説明が事実と異なっている


これは重要事項説明書作成時の確認不足により起こるトラブルです。


よくある事例としては、

  • 前面道路が公道という説明を受けたのに、実際は私道だった
  • 土地接道方向の方位が間違っている

などがあります、購入するお客様は説明を受ける時には、道路の種類などはもちろん分かるはずもないので、あとで間違いが発覚した時にトラブルとなります。

説明が不十分


物件近隣に大きな工場があって、騒音が発生する可能性があるとか、物件の上空を高圧線が通過している場合などは、きちんとその他特記事項に記載をして、説明をしなければいけません。

調査が甘く記載が抜けてしまった場合は、後々にトラブルの原因となります。

説明の仕方が荒く、質問もさせてもらえない


契約を早く終わらせたいのか、質問をされたら困るのかは分かりませんが、すごいスピードで重要事項説明書を読み上げ、一方的に終了する仲介業者もまれに存在します。

もちろんそういった説明では、内容は把握できませんので、もう一度きちんと説明をしてもらうようにしましょう。

重要事項説明義務違反による宅建業者が負う責任とは


宅建業法によりますと、重要事項の説明義務違反を行った場合の処罰は、指示処分(宅建業法65条1項・3項。以下、単に条文を掲げるときは、宅建業法を指す)、又は、1年以内の業務の全部又は一部停止の処分(65条2項2号・4項2号)がなされ、さらに情状が特に重いときは免許の取消処分を受けることもあります(66条1項9号)。 と定められています。


ちなみに、標準的な業務停止の日数の基準は、


書面を交付したけれども、書面に重要事項の一部を記載しなかったり虚偽の記載をした場合、説明をしなかった場合、取引主任者以外の者が説明をした場合
関係者の損害の発生の有無や程度によって、7日~30日


書面を交付しなかった場合
関係者の損害の発生の有無や程度によって、15日~60日


となっています。

まとめ



今回は新築一戸建てを購入するときの重要事項説明についてお話ししました。


一生で一番大きな買い物の説明書になりますので、使われている言葉は難しいですが、きちんと説明を受けて、分からい箇所については、分かるまで質問をして理解した上で、署名押印をするようにしましょう。



 

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