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住宅ローンの「融資手数料型」と「保証料型」どちらを選ぶべきか?

融資手数料型と保証料型

こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



新築一戸建てを購入する時に利用する住宅ローンの諸費用の大部分を占める「保証料」最近はこれに代わる「融資手数料型」というものが増えてきました。


あなたが住宅ローンを利用する時にどちらを選べばいいのかご存じでしょうか?


この記事では、融資手数料型の特徴と、保証料型と融資手数料型(外枠方式・内枠方式)それぞれの支払方法にはどんな方が合っているのかについて詳しく解説しています。

融資手数料型とは


融資手数料とは住宅ローン利用時に銀行に対して支払う手数料の事です。


融資手数料型の場合は、住宅ローン保証料が要らない代わりに、融資手数料が平均して融資金額の2.2%必要になってきます。


ですので、保証料型と比べて圧倒的にお得という訳ではありません。


一般的には保証料型が多く、融資手数料型の取り扱いをしている銀行は限られてきます。

融資手数料型のメリット

メリット



これは何といっても借入金利の低さです。


保証料型と比べると結構な差がついてきます。

融資手数料型のデメリット

デメリット


2つありますが、まず一つは審査の厳しさです。


低金利は魅力ですが、その分銀行の審査もシビアになってきます。


最後は返戻金が無いことです。


住宅ローンの繰り上げ返済を行い早期完済した場合には外枠方式で保証金を支払っている場合に限り返戻金があるのですが、手数料型の場合は早期完済しても返戻金が戻ってきません。


融資手数料型を取り扱う代表3行の比較



ここで融資手数料型を取り扱っている代表的な銀行3行の「融資手数料」「ローン保証料」「借入金利」について比較してみましょう。


ちなみに3行とも保証料の内枠金利上乗せ型の場合は、外枠に比べて借入金利が+0.2%となっています。


三井住友信託銀行の融資手数料型

借入金利


融資手数料型0.475%
保証料外枠一括支払い型0.525%
保証料内枠金利上乗せ型0.725%

最大金利優遇を受けた場合の金利となります。
※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

融資手数料



借入金額の2.20%(税込み)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

ローン保証料(外枠一括前払い)



借入期間35年の場合、借入金額1,000万円につき


206,110円(元利均等返済の場合)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

りそな銀行の融資手数料型

借入金利


融資手数料型0.470%
保証料外枠一括支払い型0.525%
保証料内枠金利上乗せ型0.725%


最大金利優遇を受けた場合の金利となります。
※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

融資手数料


借入金額の2.20%(税込み)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

ローン保証料(外枠一括前払い )




借入期間35年の場合、借入金額1,000万円につき


206,140円(元利均等返済の場合)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

関西みらい銀行の融資手数料型

借入金利


融資手数料型0.545%
保証料外枠一括支払い型0.575%
保証料内枠金利上乗せ型0.775%



最大金利優遇を受けた場合の金利となります。
※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

融資手数料



借入金額の2.20%(税込み)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

ローン保証料(外枠一括前払い)



借入期間35年の場合、借入金額1,000万円につき


206,110円(元利均等返済の場合)


※2020年1月時点での情報を基に作成しています。

3行の比較



3行の条件を表にしてみました。

三井住友信託銀行りそな銀行関西みらい銀行
融資手数料2.2%2.2%2.2%
金利(手数料型)0.475%0.470%0.545%
金利(外枠方式)0.525%0.525%0.575%
金利(内枠方式)0.725%0.725%0775%
保証料
(借入期間35年、1,000万円につき)
206,110円206,140円206,110円



比較してみますと、りそな銀行が若干借入金利が安いようです。


しかし、各銀行によって、団体信用生命保険の特約が無料で付けることが出来たり、奥様がパートの時の収入合算が出来たりと、特徴がありますので、地震の状況に合わせた銀行を選ぶようにしましょう。

保証料型とは


昔は借りれをする時に保証人が必要になるケースもあったのですが、昨今何千万円もの借りれの保証人になってくれる人なんて、ほぼいません。


そこで保証人に代わって、保証してくれるのが「保証会社」です。


保証料はその保証会社に保証してもらうために支払うお金になります。


保証料の支払い方は以下の二通りあります。

外枠方式(一括前払い)



保証料を借入時に一括で支払う方法です。


特徴としましては、住宅ローンの総支払金額を安く抑えることができ、繰り上げ返済をして早期完済をした場合、返戻金が戻ってきます。


内枠方式(金利上乗せ分割払い)


保証料を一括で支払うのではなく、金利に上乗せして分割で支払う方法です。


現金の支出はないのですが、その代わり借入金利が+0.2%されますので、銀行ローンの総支払金額が高くなってしまいます。

「ローン保証料」と「融資手数料」、結局どっちが得?



どちらの支払い方法も一長一短ありますので、借り入れをした方の返済計画によってどちらがお得かが変わってきます。


結論だけ先に言いますと、


10年ほどで完済を計画している(退職金が入る方など)は保証料型の外枠方式の方がお得で、それ以上の期間借り入れをするのであれば融資手数料型の方がお得になります。


以下、その理由になります。

返済計画によってどちらがお得かは変わってきます



融資手数料型と保証料型で大きく違うのは「金利」と「早期完済時の返戻金」です。


融資手数料型の方が金利が安く、保証料型であれば早期完済時に返戻金が戻ってきます。


その返戻金ですが、例えば35年ローンで借り入れしていて、15年で完済した場合でも、残りの20年間の返済期間の割合に応じて返ってくるわけではありません。


手数料も引かれますので、想像しているよりも少なく、15年後ですとおおよそ2割くらいしか戻ってきません。


融資手数料型のメリットである金利の低さの恩恵を受けるには、長期間返済をすることが必要で、保証料型のメリットである返戻金を多くもらうためには早期の完済が必要となってくるわけです。


まとめ

ポイント

 

  • 初期費用を抑えたい方は保証料型の内枠方式


  • 10年以内で完済の予定のある方は保証料型の外枠方式


  • 35年間返済を続ける予定の方は融資手数料型


以上が、おすすめの支払い方法という事になります。


 


住宅ローンの借り方には様々な方法があり、どの方法がお得なのかは、借りる人の返済計画によって違います。


返済期間が35年と非常に長いので、物件探しと並行して、頭金の金額や繰り上げ返済などの返済計画についても考えておきましょう。

 

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