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住宅ローンの返済可能金額とは!月々の返済額の目安を確認しましょう

返済可能金額



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。





住宅を購入するほとんどの方が、住宅ローンを利用しますが、あなたが一体いくら迄住宅ローンを借りられるのか、そして一体いくら迄なら返済できるのかご存じですか?


この記事では、年収別の借入可能金額と返済可能金額についてお話ししていこうと思います。


大事なのは借りられる金額=返せる金額では無いという事です。



そのような案内をする不動産営業もいますが、そういう考えで、借入可能金額いっぱいに住宅ローンを借りてしまうと、10年後や20年後に大変なことになってしまうかもしれません。


それでは順番に見て行きましょう。


 

借入可能金額とは



借入可能金額とは、その名前の通り銀行から借りることのできる住宅ローンの金額の事です。


借入可能金額は、年収に対しての支払金額の比率で決定します。


例えば年収400万円で、返済比率が35%の場合は、


4,000,000 × 35% = 1,400,000


ですので、年間の支払金額を140万円に抑える必要があります。


それを12で割ると


1,400,000 ÷ 12 =116,666


となり、月々の支払金額を11万6666円以内に抑えないといけません。


次に、借入期間と金利のよって出された月々の支払金額を算出して、いくら迄借りられるのかを計算するのですが、その時に用いられる金利は実際に借りる時の金利よりも高い金利(3%~4%)で計算されます。


各金融機関によって計算に用いられる金利・返済比率は異なります。


と理屈で説明すると、なんだかややこしくなってしまいましたので、実際にいくら借りることが出来るのかは次の「 年収別住宅ローン借入可能金額早見表 」をご覧ください。


年収別住宅ローン借入可能金額早見表



借入期間35年、元利均等返済、計算金利3%で算出

年収返済比率30%返済比率35%返済比率40%
250万円1,620万円1,890万円2,160万円
300万円1,940万円2,270万円2,590万円
350万円2,270万円2,650万円3,030万円
400万円2,590万円3,030万円3,460万円
450万円2,920万円3,400万円3,890万円
500万円3,240万円3,780万円4,300万円
600万円3,890万円4,540万円5,190万円
700万円4,540万円5,300万円6,060万円



これがおおよその年収別借入可能金額になります。


上にも書いてありますが、各金融機関によって、計算に使用する金利・返済比率は異なってきます。


返済可能金額とは



言葉そのままの意味で、返済が可能な金額の事ですが、住宅ローンは35年という長期間の返済が続きます。


その間にお子様の進学や、家のメンテナンス費用など大きな出費が必要な場面もありますし、年齢によっては定年退職を迎える方も多いです。


そういったことを予測した上で、月々の返済金額を決める必要があるのです。

返済可能金額の調べ方

今の家賃から計算する方法



ほとんどの人が、今支払っている家賃を基準に考えるのではないでしょうか。


確かに毎月支払いをしている家賃と同じ金額なら支払いに問題はなさそうですが、賃貸と持ち家ではかかってくるお金が変わりますのでそのあたりを考慮して決めましょう。


賃貸の時にはかからないですが、持ち家だとこういった費用が掛かってきます。


  • 固定資産税
    購入する場所や、家の大きさなどによって変わりますが、大阪府で土地面積30坪ほどの戸建ての場合、年間10万円~20万円かかってきます。


  • 修繕費用の積み立て
    マンションと違い強制の積み立ては無いですが、定期的なメンテナンスが必要となります。


    パワービルダーの建売住宅で、10年目に行われる定期点検時にメンテナンスを行った場合の費用は、平均約180万円と言われています。

  • 火災保険
    昔と違って、今は最長10年間しか火災保険に加入できませんので、返済中に火災保険の延長が必要になります。


    特約の内容にもよりますが10年間で15万円前後必要になります。

ですので、今支払っている家賃と駐車場代、住宅購入費用の毎月の積立金額を足したものから、こういった費用を引いたものが、家賃から算出した支払い可能金額になります。

ライフプランから考える



家賃から算出する方法は、今の収入が完済時まで続く場合です。


多くの人は完済時までに定年を迎えます。


60歳で定年を迎えて、65歳まで働く方も多いですが、定年後の年収はどうしても下がってしまいます。


退職金を返済に充てる方もいるでしょうし、退職金が出ない方もいます。


なので、定年までに極力ローン残高を減らすために、計画的に繰り上げ返済をする必要が出てきます。


住宅ローンの返済は35年と長期間ですので、生活していく中で起きる可能性がある、けがや病気など不測の事態に備えての貯蓄も必要になってきます。


そういった場合の貯蓄は月収の3~6倍は必要だといわれています。


借入時の年齢や、家族構成によって将来必要になってくる費用は大きく異なりますので、返済可能金額を決定する前に考えておく必要があります。

完済までに予測される事

 

  • 定年


  • 出産


  • お子様の進学


  • 奥様の退職(収入合算の場合)


  • 家族の病気やケガ

 

 

借入金額は年収の何倍が適正か



金融機関にもよりますが、借入金額の限界は年収の8倍と言われています。


昔は住宅購入金額は年収の5倍と言われていましたが、それはバブルのころの金利が高い時代の話です。


住宅金融支援機構の発表によりますと、2018年にフラット35の借り入れをして建売住宅・マンションを購入した人の全国平均は、年収の6.7倍となっています。


年収や家族構成によっても、住宅ローンに返済に回せる金額は全く変わってきますので、あまり年収の何倍ということには、こだわらなくてもいいと思います。


住宅金融支援機構HP


まとめ



今回は住宅ローンの返済可能金額についてお話ししました。


住宅を探している途中で、「月1万円くらいなら返済が増えても何とかなるか」という感じで、どんどん予算が上がってしまう方も結構いらっしゃいますが、その1万円が後々大きく響いてきます。


なので、初めに計画を立てた返済可能金額については絶対に守るようにしましょう。


・借入可能金額=返済金額ではない


・根拠もなしに返済可能金額は絶対に増やさない



この2点を守って、購入物件を決めるようにしましょう。



 

 

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