2019年11月6日
大阪府の新築一戸建てを仲介手数料無料でご紹介
物件退去時の原状回復と注意点についてお話しします
投稿日：2019年9月24日 | 最終更新日：2019年10月2日
こんにちは、ゼロ住まいるの田中です。
賃貸で借りた部屋を退去する時に、それまでに傷つけてしまった壁紙や、床の傷はどこまで修理費用を負担する必要があるのかご存じですか？
契約時に預けている敷金はいくら戻ってくるのか、そんな物件退去時の注意点について説明したいと思います。
原状回復の意味
建物を賃貸借して返却するときに、賃主が借りた状態に戻して、貸主に返すという事なのですが、その費用は敷金から差し引かれるのですが、その範囲、程度、費用に関して貸主と借主の間で、しばしば紛争となっています。
そこで、 平成10年3月、当時の建設省は、原状回復に関する裁判例等を集約し原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドラインを公表しました。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
その後改定も行われまして、現在のガイドラインとなっています。
ガイドラインは、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失。善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義しています。
損耗等の区分
ガイドラインでは、建物の損耗等を建物価値の減少と位置づけ、負担割合等の在り方を検討するにあたり、損耗等を次の3つに区分しています。
- ①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
- ②借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
- ③借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
つまりガイドラインによると①②は借主には修復の義務はなく、③のみでいいということになります。
賃貸人・賃借人の修繕分担表
| 賃貸人の負担となるもの | 賃借人の負担となるもの |
| 【床（畳・フローリング・カーペットなど）】 | |
| 1.畳の裏返し、表替え（特に破損していないが、次の入居 者確保のために行うもの） | 1. カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こ ぼした後の手入れ不足等の場合） |
| 2.フローリングのワックスがけ | 2.冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合） |
| 3.家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 | 3.引越作業等で生じた引っかきキズ |
| 4. 畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥 による雨漏りなどで発生したもの） | 4. フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの） |
| 【壁、天井（クロスなど）】 | |
| 1.テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気 ヤケ） | 1.賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使 用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合） |
| 2. 壁に貼ったポスターや絵画の跡 | 2. 賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸 人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合） |
| 3. 壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） | 3.クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 |
| 4.エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡 | 4.タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合） |
| 5.クロスの変色（日照などの自然現象によるもの） | 5.壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたも ので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの） |
| 6.賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡 | |
| 7 .落書き等の故意による毀損 | |
| 【建具等、襖、柱等】 | |
| 1.網戸の張替え（破損はしていないが、次の入居者確保 のために行うもの） | 1.飼育ペットによる柱等のキズ・臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合） |
| 2.地震で破損したガラス | 2.落書き等の故意による毀損 |
| 3.網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） | |
| 【設備、その他】 | |
| 1.専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合） | 1.ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が 清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合） |
| 2.エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合） | 2.風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（賃借人が清掃・手 入れを怠った結果汚損が生じた場合） |
| 3.消毒（台所・トイレ） | 3.日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の 毀損 |
| 4.浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの） | 4.鍵の紛失または破損による取替え5．戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草 |
| 5.鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） | |
| 6.設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの） | |
先ほどのガイドラインの分類を、実例を挙げて表にしたものです。
ここには載っていませんが、鍵交換費用も貸主負担となります。
特約による例外
ここまで説明したものが、原状回復の基本となるのですが、賃貸借契約時に特約を結んでいる場合、そちらが優先されます。
例えば、ルームクリーニング費用として30,000円敷金から引く。
などの特約があればそちらが適応されます。
ただし、次の条件を満たしている時に限ります。
- ① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- ② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
- ③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
分かりやすく言うと、ぼったくり価格ではなく、契約時に借主が支払いに同意している。
ということです。
賃貸の重要事項説明は短時間で終わる場合も多いので、特約の部分には気を付けて確認しておきましょう。
まとめ
今回は賃貸の中でも特にトラブルが起きやすい「原状回復」についてお話ししました。
今日説明したことが、ガイドラインの原則ですが、契約によって特約が記載されている場合もありますので、契約時は注意して見ておきましょう。
そして、部屋の鍵を受け取ったら、まず部屋を隅々まで確認して、傷や汚れがあったら写真を撮り、不動産会社または管理会社に連絡を入れておきましょう。
これで少し退去時のトラブルを防ぐことができます。
それでは、今回はここまでとします。
ゼロ住まいるのYouTubeチャンネルです
