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夫婦で住宅購入する場合、頭金を妻が出したら贈与税がかかる?

夫婦で頭金



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



住宅を購入する時にほとんどの方が頭金を用意して購入しますが、夫婦の場合、妻が働いている場合はもちろんですが、専業主婦の場合でも妻が頭金を出して購入するケースが多いようです。


その頭金ですが、どのように出したか、そして購入した物件の持ち分の設定によっては贈与税がかかってしまう事もあります。


今回はそうなるケースと、そうならないためにはどうすれば良いのかについてお話しします。

頭金について詳しくはこちら



住宅購入の頭金を妻の貯金から出すと贈与税がかかる?



結婚されて住宅購入の為に、貯金をしている方は多いと思いますが、その口座の名義が妻の場合、気を付けないと贈与性が発生してしまうかもしれません。


例えば3,000万円の物件を、頭金300万円、住宅ローンを主人名義で2700万円組んで購入する場合、


その頭金300万円を妻の口座から振り込んで、主人単独の名義で登記すると、妻から主人に(300万円-110万円)の贈与がされたとみなされ、贈与税がかかってしまいます。

(※この110万円というのは1年間の贈与税の基礎控除金額です、1年間個人一人が110万円以上の贈与を受けると贈与税がかかってしまいます。)

この場合、300万円から110万円を引いた190万円の贈与があったとみなされますので、税務署に申告して贈与税を納める必要が出てきます。




贈与税がかからないようにするためには?


方法はいくつかありますので、順番に見ていきましょう。

妻が持ち分を持つ(共有名義にする)



資金の負担割合=登記の持分割合であれば、贈与税は掛かりません。


この場合ですと、

妻が 300万円/3000万円 = 1/10
夫が 2700万円/3000万円 = 9/10

この割合で登記をして、共有名義にすれば贈与税は掛かりません。

生活費以外の口座は分けておく


「夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの」 に関しては贈与税がかからないとされています。


ですので、夫の口座から生活費の為に妻の口座にお金を移しても贈与税は掛かりません。


しかし、そのお金を生活費以外の目的に使用すると贈与税がかかってしまいます。


なので、将来住宅の購入を考えていて、持ち分などを決めているのであれば、頭金用の貯蓄の口座は分けておく方が良いでしょう。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除を利用する



一定の条件を満たせば、夫婦間の不動産を取得するための金銭の贈与が、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除できる特例があります。

特例を受けるための要件

  • 結婚してから20年以上過ぎていること
  • 配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに。贈与を受けた物件もしくは贈与を受けて購入した物件に住んでいて、その後も住み続ける見込みがある事
  • 過去に同じ配偶者からの贈与でこの特例を利用していない事

適用を受けるための手続き



以下の書類を用意して、贈与税の申告をすることが必要になります。

  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
  • 居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの

詳しくは国税庁HPを参照してください。

夫婦間で口座のお金を動かすと、ばれて贈与税がかかる?


夫婦間でお金を動かすだけであれば贈与税は掛かりません、しかしそのお金を不動産の購入などに充ててしまうと贈与税が発生してしまいます。


「夫婦間でお金を動かすのであれば、税務署にばれないのじゃないの?」


と考える方もいらっしゃると思いますが、大きなお金を動かして不動産購入に充てると以下の2つのタイミングでばれてしまいます。

不動産の登記



不動産の引き渡しを受ける時に、司法書士が法務局で登記を行います。


この情報は法務局から税務署にすぐに伝わります、 所得と比べてあまりに高い物件を購入している場合、税務署が怪しんで調べますので、高額な贈与を受けた場合は、すぐにばれてしまいます。

相続時


現金や預金間の贈与は、その時は税務署にばれませんが、相続が発生した時にばれてしまいます。


税務署は相続が発生すると、過去の預金の動きなどを調べますので、その時に大きな金額の動きがあれば、ばれてしまいます。


そして、それが贈与に該当すれば贈与税が発生してしまいます。

まとめ



今回は夫婦で不動産を購入する時の頭金についてお話ししました。


贈与税が掛かっていることを知らないで、申告をしないでいると急に税務署から通知が来てびっくりすることになりますので、購入する時の現金の出処や持ち分の割合等についてしっかり確認するようにし、分からない事があれば、税務署や税理士の先生に相談するようにしましょう。