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全期間固定金利のフラット35とは?そのメリットやデメリットも含めて徹底解説!

フラット35



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



住まいというのは、人生におけるもっとも大きな買い物だと言われます。


実際に普段のお買い物と比べると、まさに桁違いのお金が飛んでいくことになります。


現金で一括というのは一部の富裕層にのみ許された特権で、ほとんどの方は住宅ローンを利用することになります。というよりも、住宅ローンがあるからこそ普段とは桁違いの金額の住まいを購入することができるのです。


住宅ローンにもいろいろなものがあるのですが、今回はその中からフラット35について、まだ住宅ローンについて調べ始めたばかりの方にも、わかりやすくご紹介していきたいと思います。

フラット35とは?



そもそもフラット35というのは、どのような住宅ローンなのでしょうか?


フラット35は簡単に言ってしまうと、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱っている住宅ローンになります。


なぜ住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているのかという部分が気になる方も多いでしょうが、実は民間の金融機関では固定金利の住宅ローンというのは扱いにくいのです。


だからこそ、住宅金融支援機構との提携という形でフラット35という固定金利の住宅ローンを提供しているのです。ちなみに、フラット35は2003年からスタートしています。

フラット35における最大の特徴となってくるのが、固定金利であるという部分です。


もちろん、金利が何%になるのかは金融機関によって違ってくるのですが、全体的に見ても金利は低い傾向にあります。


対象となる住宅には基準が設けられているのですが、耐震性や省エネ性などにおいて一定の基準をクリアすると当初の金利が引き下げられるフラット35Sといったものも用意されています。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているということでどこで借りられるのか混乱してしまいそうですが、結局は住宅ローンという金融サービスになりますので民間の金融機関から借りることになります。


都市銀行や地方銀行、いわゆるネット銀行はもちろん、信用金庫や信託銀行などでフラット35の申し込みができます。フラット35を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もあります。


それぞれで窓口や金利は違ってくるものの、借りられる人の条件や住宅の条件などの基本的なところは一律で決められています。

フラット35の金利



フラット35の金利は申し込み時点ではなく、実際に融資を受ける時点での金利になります(新築住宅購入時であれば物件の引き渡し時)。

以前と比べてかなりの低金利になっていますが、多少は変動するので確認しておきましょう。


フラット35金利の確認はこちらから

フラット35のメリット

メリット



フラット35がどのような住宅ローンなのかを理解したところで、次はフラット35のメリットについてお話していきましょう。


フラット35には実にさまざまなメリットがあります。

固定金利なので金利が変動しないという安心感がある



フラット35は先程も話しましたように、固定金利タイプの住宅ローンになります。

それも借り入れ期間中には金利が変動しない全期間固定金利型の住宅ローンです。

資金を受け取るときに返済終了までの借り入れ金利と返済額が確定することになり、その後、仮に先々で金利が上がったとしても資金を受け取る際に確定した借り入れ金利で返済を継続していくことができます。

返済額が変わらないので、返済計画を立てやすいです。特に、今は何もかもが不安定な世の中なので、先々の金利の変動を気にすることなく、安心して利用できるという点は大きなメリットになってくるでしょう。

繰り上げ返済手数料が無料



住宅ローンに限ったことではないのですが、基本的に借り入れをするのであれば余裕のあるときに少しでも多く返済に充てるというのが鉄則です。



借り入れというのは金利がかかりますので、長く返済が続けば続くほどトータルでの金額も膨れ上がることになるのです。


余裕があるときには繰り上げ返済をおこなって、少しでも早くに完済を目指すべきなのです。


ただ、一般的な住宅ローンだとネットでの手続き以外ですと繰り上げ返済のために手数料がかかることも少なくありません。


繰り上げ返済手数料だけで数万円かかることもありますので、馬鹿になりません。


しかしながら、フラット35であれば一部繰り上げ返済時の手数料が無料となっています。


余計な負担なく、繰り上げ返済ができるのもフラット35におけるメリットと言えるでしょう。

保証人も保証料も必要ない



住宅ローンに限らず、何かを借りるときには保証人や保証料といった部分が気になってくるかと思います。


保証人となってくると探すのも大変ですし、いざ保証人になってくれても罪悪感が拭えないはずです。保証料も馬鹿になりません。

しかしながら、フラット35であれば保証人も保証料も必要ありません。


保証人を探し回ってお願いする必要もないですし、保証人になってもらったからという罪悪感を抱く必要もありません。


もちろん、保証料で結構なお金を持っていかれることもないのです。気持ちの面でも金銭面でもメリットがあるのです。


(実際には融資事務手数料が掛かってくるので、費用が全くのゼロになるという訳ではありません)

審査基準が比較的緩やかである



基本的に住宅ローンに限らず、借り入れをする際には審査を受ける必要があります。


その審査を通過することができて、ようやく借り入れができるのです。どれだけ借り入れが必要であったとしても、審査を通過しないことにはどうにもならないのです。


そう考えると、審査が厳しいのか緩やかなのかというのは重要なポイントになってきます。


幸いなことに、フラット35というのは一般的な住宅ローンと比べると審査基準が緩やかな傾向にあります。


会社員であれば勤続1か月以上自営業者の方ですと1年以上から受付仮名脳ですし、パートや契約社員の方でも申し込み可能となっています。


審査の受け皿が広がることで、ハードルが少し下がってくるのではないでしょうか?


もちろん、だからと言って誰もが絶対に審査を通過できるというわけではないのですが、融資を受けやすい傾向にあるという部分は大きなメリットになってきます。


団体信用生命保険の加入が必須条件ではない



住宅ローンは35年という長期間に及ぶので、万が一の場合に備えて団体信用生命保険という保険があります。


通常の銀行ローンはこれへの加入が必須条件なので、持病があったり、健康状態が思わしくない人は借りることが出来ない場合があるのですが、フラット35では加入が必須ではありませんので、団体信用生命保険に加入できないから、ローンの借り入れが出来ないといった事がありません。


もちろん、団体信用生命保険に加入しない場合はその他の生命保険などで、リスクを減らすようにする必要が出てきます。

こちらも参考にご覧ください

フラット35のデメリット

デメリット



先ではフラット35におけるメリットについてお話しましたが、やはりメリットばかりというわけにはいきません。


フラット35にはデメリットもあります。


では、具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか?

先々で金利が下がったときに損をする可能性がある



フラット35の場合、固定金利で金利が変わらないという部分がメリットにもなってくるのですが、先々で金利が下がったときには損をする可能性が出てきます。


市場の金利が下がったとしても、フラット35の金利は変わらないのです。金利が下がらず、上がることを願うしかありません。


繰り上げ返済する場合には最低でも10万円から



フラット35で繰り上げ返済をする場合、インターネットサービス「住・My Note」を利用するのであれば金額は10万円以上、金融機関の窓口で手続きをするのであれば100万円以上となります。


また繰り上げ返済をする1ヶ月前までに申し込む必要 があります。


どちらにしてもまとまったお金が必要になりますので、このあたりもデメリットとなってくるかもしれません。

利用条件が多い



フラット35はどのような住まいでもOKというわけではありません。


利用条件があり、それが多いのです。


まず、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する証として、適合証明書が発行される物件でなくてはいけません。


なので、中古住宅で基準を満たしていない場合使用することが出来ません。


また、一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合には70㎡以上、共同建て(マンションなど)の場合には30㎡以上などといった具合にさまざまな条件をクリアしていないとフラット35を利用することはできません。


購入金額が1億円以下というのも要件となってきますので、大きな注文建築を建てたいという方はもしかすると使えないかも知れません。


ただ、一般的な建売住宅であれば問題なく使えますので、それほど気にする必要はないでしょう。

フラット35への借り換え


補足として最近銀行ローンやフラット35から、フラット35へ借り換えを検討する方が増えています。


フラット35借り換え融資という商品で、金利が高い時にフラット35を組んだ方が今の低金利のフラット35に借り換えをすることで、支払いを押さえられたり、変動金利で住宅ローンを組んでいる方が、金利をあまり変えずに固定金利の安定を得られるというメリットがあります。

フラット35の金利が10年ほど前と比べてかなり下がっていることでこういった事が起きています。

ですので、現在の最良の借り方が10年もすれば全く変わっている可能性も十分あります、その場合は借り換えなど、その時の情勢に合わせた借入方法に変更を検討してみてもいいかも知れません。

まとめ



フラット35は簡単に言ってしまうと、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱っている住宅ローンになります。


そのメリットとデメリットをきちんと理解した上で、申し込みや利用を検討していくようにしましょう。

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