全期間固定金利「フラット３５」の借り入れ要件、金利、費用など

投稿日：2019年8月31日 | 最終更新日：2021年1月30日

本日は35年間固定金利の「フラット３５」についてお話ししたいと思います。

フラット35の借り入れ要件

申込人の要件

• 申込時の年齢が70歳未満で安定した収入のある方
  
  勤続年数が1か月以上の会社員、自営の場合1年以上から受付が可能
  
  
  派遣・パート・アルバイト・年金受給者でも受付が可能
  
  
• 日本国籍の方または永住権を受けている外国籍の方
  
  
  
• 住宅ローンと他の借り入れ金を合わせた全ての借入金の年間返済金額が年収に占める割合で次の基準を満たしている方
  
  
  

  年収	基準
  400万未満	30％以下
  400万以上	35％以下

物件の要件

• 住宅の床面積が戸建て住宅の場合：70㎡以上
  　　　　　　　マンション場合：30㎡以上
  
  
• 住宅の耐久性等住宅支援機構が定めた技術基準に適合に適合する住宅
  
  適合証明機関に物件検査の申請を行い、適合証明書の発行が必要（費用は約５～10万円）
  
  
• 購入価格（建築費）が1億円以下（消費税を含む）
  
  

金利

• 全期間固定金利
  融資金利は資金実行月の金利が適応されます。
  
  
• 返済期間
  フラット３５（S)　・・・　21年～35年
  
  
• 融資率
  10割まで可能
  9割を超える融資を受ける場合は審査の基準と金利が変わります。
  

融資率（9割以下・9割超）、加入する団体信用生命保険の種類などに応じて、お借入金利が異なります。
融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます（お借入金利は、取扱金融機関によって異なります。）

住宅金融機関支援機構ホームページより引用

その場合は、諸費用と残りの1割を借りる事のできる商品（変動金利）が各金融機関で用意されてるのでそちらを利用したほうがいいかもしれません。

団体信用生命保険

• 昔は団体信用生命保険を別に申し込んで支払う必要があったのですが、今は変動金利の住宅ローンと同じで金利に含まれています。
  
  
• 団体信用生命保険は3種類あります
  一般・・・主債務者又は連帯債務者のいずれかが団信に加入する
  
  夫婦連生・・・夫婦二人が団信に加入する（金利+0.18％）
  
  3大疾病・・・主債務者または連帯債務者のどちらかが三大疾病特約有り団信に加入する （金利+0.24％）
  
  
• もし健康上の理由などで団体信用生命保険に加入できない場合の金利は、新機構団信付き【フラット３５】の借入金利－0.2%となります。
  
  
• 普通の銀行ローンと違うポイントは団体信用生命保険の加入が必須条件ではないという点です。
  
  

返済方式・方法

• 元利均等返済又は元金均等返済
  6か月毎のボーナス払い（融資金額の４０％以内）も併用可能
  
  
• 繰り上げ返済
  融資金額の一部を繰り上げて返済できる額（元金）は100万円以上
  住・MyNote（ フラット３５（買取型）】や機構（旧公庫）融資を返済中のお客さまが、インターネットで、一部繰上返済のお申込みや住まいのお手入れ情報などの閲覧をすることがができるサービス ）を利用する場合は10万円以上
  
  
  繰り上げ返済の事務手数料は無料
  
  

事務手数料

融資金額の 2.16% や定額の108,000円など金融機関によって異なります。


金利が安くても事務手数料が高い場合もあるので注意が必要です。

借入可能額

借入可能金額を計算する時に用いる金利をフラット35では実行金利（1.5％前後）を用います。


通常の変動金利の銀行ローンでは3～４％を用いますので、その分フラット35の方が借入限度額が多くなります。

【100万円当たりの返済額】

フラット35の事前審査

• 必要書類
  事前審査申込書
  本人確認書類（運転免許証、保険証）
  収入証明（源泉徴収票、確定申告書）
  物件の資料
  
  
• 通常2日から1週間ほどで結果が出ます。
  
  

フラット35を利用するメリット

月々の支払金額が変わらない

支払終了まで固定金利なので、毎月の支払金額が上昇するリスクが無くライフプランを立てやすくなる。

審査の受け皿が広い

会社員の場合勤続1か月以上、自営業者の場合1年以上から受付が可能


派遣社員・パート・アルバイト・年金受給者でも受付可能


団体信用生命保険への加入が必須ではないので持病がある方などでも受付可能

審査金利が低い

3.5％～4.0％で返済比率を計算する銀行ローン比べ、フラット35は実行金利の1.5％前後で計算するので借入可能金額が多くなります。

フラット35のデメリット

月々の支払金額が高くなる


やはりこれが一番のデメリットでしょう。


35年間安定する代わりに変動金利に比べ毎月の支払金額はどうしても高くなってしまいます。

まとめ

フラット35は、一昔前は「フラット35でしかローン審査が通らないから利用している」というイメージがありましたが、現在は金利も低金利になり、「長期間固定の安心感」から選択される方も増えています。


人物重視の銀行ローンと違い、フラット35は物件重視ですので、受付の窓口が広く銀行でローンが通らなかった方が通った例もたくさんあります。

団体信用生命保険が金利に組み込まれたり、銀行ローンとの組み合わせの商品も出て来たり、とこれからますます使い勝手が良くなっていくと考えられます。

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