中古住宅購入時のリフォーム費用は住宅ローン控除に含まれるのか？節税対策を解説！

投稿日：2020年3月27日 | 最終更新日：2022年8月25日

今回の記事は中古住宅購入時の住宅ローン減税と、購入と同時にリフォームを行った時の減税についてお話ししていきます。


住宅ローン減税と聞くと、ほとんどの方はざっくりとローンの残高の1％が10年間戻ってくると考えている様です。


大筋は合っていますが、中古住宅の場合やリフォームを行う場合は少し話が複雑になってきます。


ですので、分かりやすく解説していきたいと思います。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合の、取得者の金利負担を軽減するための制度です。


毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価の内、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます


所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

※消費税が非課税とされている個人間の中古住宅の売買などは 平成26年3月までの措置が適用されます。

中古住宅購入時の住宅ローン減税

新築と違い、中古住宅の場合は築年数や構造などの条件が付いてきます。

自らが居住する事

住宅ローン減税は自身が居住の用に供した場合とされていますので、 住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があります。

居住の実態は住民票で確認が必要となっています。

床面積が50㎡以上

対象物件の床面積が50㎡以上というのが要件となっていますので、50㎡未満の場合は住宅ローン減税を受けることが出来ません。

耐震性能を有していること

中古住宅の場合はこの項目に注意する必要があります。


中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合がありますので、住宅ローン減税を受けるためには耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに該当することが要件となります。

築年数が一定年数以下であること

• 耐火建築物以外の場合（木造等）建築後20年以内の住宅であること
  
  
• 耐火建築物の場合建築後25年以内の住宅であること
  
  

以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

• 耐震基準適合証明書
  国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
  
  
• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
  既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
  
  
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入
  住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
  
  

借入金の償還期間が10年以上

住宅ローンの借り入れ年数が10年以上にであることが条件となります。

合計所得金額が3,000万円以下であること

1年間の収入の合計が3,000万円を超えると、住宅ローン減税を受けることが出来ません。

リフォーム時の住宅ローン減税

増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。


ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利な場合がありますので、よくご確認ください。（リフォーム減税との重複利用はできません）

住宅取得でのローンとリフォームローンは合算して4000万円まで控除対象借入限度額となります。


取得とリフォームの年度が違う場合は、両方合算して4000万円までとなります。

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

• 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  
  
• マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  
  
• 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  
  
• 耐震改修工事（現行耐震基準への適合）
  
  
• 一定のバリアフリー改修工事
  
  
• 一定の省エネ改修工事
  
  

まとめ

今回は中古住宅購入時のリフォーム費用は住宅ローンに含まれるのかについてお話ししました。


結論としては要件を満たして入れば、住宅ローン減税の対象となり、住宅取得でのローンとリフォームローンは合算して4000万円まで控除対象借入限度額となります。


取得とリフォームの年度が違う場合は、両方合算して4000万円までとなります。


中古住宅は年数や耐震性などの基準が新築購入時とは違ってきますので、築年数や構造などに注意するようにしましょう。

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