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購入希望の物件を仮押さえする方法は!キャンセルは可能?

物件止める


こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。


住まい探しをしていて、探している条件に合った物件が見つかったら、


「すごく気に入ったので買いたいけど、本当にこの物件でいいのか少し考えたい。」


「その間になくなってしまったら嫌だから、少しの間物件を押さえておいて欲しい。」


こう考える人は結構多いです。


今回は売買物件を押さえる(止める)についてお話ししたいと思います。

物件を押さえるとは



物件を押さえるとは、売主が宣伝活動を止めて、どの不動産業者も案内出来ない状態です。


ネットの広告掲載も終了します。


物件を押さえられるのか



物件を案内している時に、お客様からよく聞かれるのが、


「この物件気に入ったんで、仮押さえできますか?」


という事です。


結論から言うと、売買物件において物件の仮押さえは出来ません。


物件の購入申込を行い、売主との合意が取れ、契約の日程などが決定して初めて物件は止まります。(新築戸建ての場合、契約時まで売り止めにならない物件も多いです


なので、物件が止まるとすれば、申込から契約までの期間だけです。


購入の意思が固まっていない状態での仮押さえは出来ませんし、してしまうとたくさんの方に迷惑がかかります


売り主が困るから物件は押さえられない



物件には当然売主が存在します。


新築戸建ての売主は、販売して利益を上げるために土地を購入して家を建てています。


その時に銀行から融資を受けている企業も多いです。


物件は完成してしまえば、どんどん古くなっていきますし、完成していなくても、持っているだけで税金や金利がかかるので一日でも早く売却したいのです。


もし購入する意思のない意思のない人が1週間物件を止めてしまうと、その間だれもその物件を案内することが出来なくなってしまいます。


そして、売却のチャンスを逃してしまうことになるので、売主は購入の意思が固く、支払い能力のあるお客様からの申込以外は受け付けませんし、物件を仮で止めることは絶対にしません。

物件を止めるためには



では、物件を押さえる為にはどうすればいいのでしょうか?


順番に解説します。

購入申し込みをする



まずは購入申込書を記入して売主に提出します。


購入の申し込みの受付は、基本的に書面となります。


口頭での申し込みは、条件などの行き違いが出る可能性があるので、受け付けてくれません。


このタイミングで価格や引き渡し時期などの交渉を行います。

住宅ローンの事前審査を通しておく



購入申込書を出しても、もし住宅ローンが通らなかったら購入することが来ませんので、ほとんどの売主は、住宅ローンの事前審査を通っていない申込に対して物件を止めません。


ですので、売主に物件を止めて欲しいと交渉するのであれば、最低住宅ローンの事前審査を通しておく必要があります。

申し込みから契約日までの期間を短くする



申し込みから契約までの間に、買主の心変わりが起きて、購入をやめてしまった場合。


また買主を探さなければいけません。


私の経験ですと、購入申込から契約までの期間が長いほど、契約が流れるケースが多いです。


なので、申し込みから契約までは通常1週間、早い場合は当日や翌日を希望されることもありますので、その場合も想定しておきましょう。


あくまでも売主は契約ベースでしか考えませんので、申し込みから契約まで1か月の人の後に、それまでに契約をする申し込みがあればそちらを優先されてしまう可能性もあります。


条件交渉をしない

価格交渉



これは、条件交渉をしてはいけないという事ではなく、条件交渉が入っている申込の場合、物件が止まることは少ないという事

です。


なぜなら、売主は少しでも良い条件で買ってくれる買主を探しているからです。


申し込みが入った後も引き続き販売活動は行われますので、契約までに違う人から申し込みが入る可能性は十分にあります。


100万円の値引き交渉の入っている申込の後に、満額での申し込みが入れば、売主はそちらを優先しますので、契約したい場合は満額まで条件を上げる必要があります。

物件を止めるかどうかは売主の判断



上記の条件をすべて満たしていても、物件を止めるかどうかは売主の判断です。


購入金額が満額で、住宅ローンが通っていても、契約が締結されるまで物件を止めない売主も多いです


それは、お客様の心変わりの可能性があるからです。


もし契約が流れた時の為に、2番手・3番手の申込をもらっておきたいので広告や案内を止めたくないのです。


もちろん、売り出し開始したばかりの物件と、売れ残っている物件では扱いが違う場合もあるので、申込をした後に物件が止まっているかどうかは担当の営業マンに確認してもらいましょう。


価格交渉をした場合の注意点



物件の価格交渉をした場合、ほとんどのケースで物件は止まりません。


契約が締結されるまで、たくさんの不動産業者がその物件を案内しています。


せっかく価格交渉が成功しても、その後で満額の申し込みが入ってしまうと、その価格に合わせるか、あきらめるかのどちからになります。


なので、価格交渉をした場合は申込から契約までの期間を短めに設定しておくことをお勧めします。


購入申込後のキャンセルについて

キャンセル



ものすごく気に入った物件が見つかり、購入申し込みをして、物件も1週間押さえてもらって、もし契約の当日に何らかの理由で契約をキャンセルをしてしまうと、どうなるでしょうか?


売主の心情的には1週間も物件の営業活動を止めて、その間に案内の要望があっても全て断っているわけですから、損害は甚大ですし、心情的にもはらわたが煮えくり返る思いでしょう。


しかし、買主にペナルティは一切ありません


断る時に少し気まずい思いをするだけで、一切何の損害も無いのです。


ですので、売主はめったなことが無い限り物件を止めるという事をしないのです。


ちなみに、キャンセルの場合は仲介会社が売主にキャンセルを伝えるのですが、仲介会社は、この後の売主とのやり取りを考えると上の写真のような心境になります。

二番手で購入申し込みをした場合に順番が回ってくる可能性は?



すでに一番手の方が購入申し込みをしていた場合、後から申し込みをした方は「二番手」となります。


では二番手に順番が回てくる可能性はどれくらいなのでしょうか?


その可能性は次に説明する要素のよって変わってきます。

申し込みの条件(値段交渉など)


一番手が申し込んだ価格が、二番手より低かった場合、あくまでも売主の判断になりますが、一番手を断る、もしくは同じ価格まで条件を上げられるか一番手に交渉します。


そして一番手との交渉がまとまらなかった場合、二番手に話が回ってきます。

住宅ローンの事前審査の状況



一番手が住宅ローンの事前審査の承認をとっていなくて、二番手が承認済みもしくは現金での購入の場合、申し込んだ価格が同じであれば、二番手に順番が回ってくる可能性があります。


あくまで売主の判断ですが、月内に契約を締結したいとか、何月までに決済が絶対等、契約を急いでいる場合は、住宅ローンの事前承認を取っていない買主は敬遠される可能性がります。

まとめ



今回は物件を押さえるという事についてお話ししました。


これは本当に、売主次第のところが大きいので注意が必要です。


分かって欲しいのは、「売主はどれだけ申込内容が良くても、契約完了するまで安心しない。」という事です。


今回はここまでです。


 

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