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新築購入時の売買契約書の注意点!買うときに知っておくべきポイント

売買契約



こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。



新築一戸建ての購入を決心し、物件探しもうまくいき、住宅ローンの事前審査も無事突破。


さぁ契約だ。


ちょっと待って下さい。売買契約書について事前にしらべましたか?


物件と同じくくらい契約書も大事ですよ。


ということで、今回は売買契約書についてお話しします。


売買契約書とは



不動産の売買契約が成立した時に、売主と買主の間で交わされる契約書のことであり、絶対にこの書式でなければいけないという決まりはありません。

売買契約書でチェックすべき項目10点

チェックポイント
  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金等の額、違約金の金額、支払日
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 引き渡し前の物件の滅失・毀損(危険負担)
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任
  • 住宅瑕疵担保履行法 に基づく説明


以上が契約書でチェックすべき項目になります。


それでは順番に見ていきましょう。

売買物件の表示



登記簿に記載されている事項が載ります。


公図なども参照して物件の内容が間違いないか確認しましょう。


建物部分に関しては構造・面積などが記載されますので、建築確認済証で確認しましょう。

売買代金、手付金等の額、違約金の金額、支払日



物件売買代金・手付金の金額、違約金の金額、残代金の支払い日を確認しましょう。


新築戸建ての場合は手付金は解約手付になりますので、いつまで解約できるかも確認しておきましょう。


新築戸建ての契約書の決済日に関しては〇年〇月〇日までという記載が一般的です。

所有権の移転と引渡し時期



新築戸建ての場合は、現在住んでいる人はもちろんいませんので、即引き渡しが可能です。なので


本物件の所有権は、乙(買主)が第〇条に定める売買代金、その他本契約にかかる諸費用等の全額を支払い、甲(売主)がこれを受領したときに甲から乙に移転するものとする。


という風に残代金支払い時に所有権が移転するのが一般的です。

公租公課の精算



売主がすでに支払っている固定資産税と都市計画税を、日割りで清算します。


起算日は関西は4月1日で、新築戸建ての場合は、


4月1日~決済日 売主負担

決済日の翌日~3月31日 買主負担



とすることが多いです。(たまに決済日が買主負担のパターンもあります)

ローン特約


万が一住宅ローンの承認が、住宅ローンの解除期限日までに下りなかった場合、契約が解除となり、手付金が返金されることが書いてあります。


しっかり内容と解除期限日を確認しておきましょう。


もし1つの銀行でローンが否決されても、他の銀行に出し直して承認が得られそうだけども、解除期限日を超えてしまう場合は、両者合意の上期限を延長することができます。


その場合は融資解除期限変更合意書を交わしておきましょう。

引き渡し前の物件の滅失・毀損(危険負担)


万が一決済までに、物件が売主の責任によらない理由(火事・地震・洪水など)で損傷してしまった場合の取り決めです。


通常、売主の負担で修理を行い、修理が不可能な場合は契約解除となります。


その場合手付金は当然戻ってきます。

手付解除



何らかの理由によって解約となった場合の手付金の取り扱いについて書いてあります。


新築戸建ての場合は売主が宅建業者になりますので、解約手付となり、


買主からの解約 → 手付金放棄


売主からの解約 → 手付金の倍返し


となります。


併せて手付解除の期限も確認しておきましょう。

契約違反による解除


売主・買主いずれかの 債務不履行(契約上の義務を果たさない) があった場合、その相手方は契約を解除することができます。


その場合についての取り決めとなります。


通常、違反した側が違約金を相手方に支払う形となり、違約金の金額は、


売主が宅建業者の場合売買代金の20%までと決まっています。

瑕疵担保責任

売主が宅建業者の場合、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分について引き渡しから10年間無償で補修を行う義務があります。


それ以外の部分に関しては 2年間責任を負います。


2020年4月施行の新民法によってこの瑕疵担保責任という概念はなくなり、新たに 「契約不適合責任」 という法律上の責任が定められます。

現行民法では、売買対象となった不動産の品質・性能に問題があった場合、契約解除又は損害賠償請求のみを認めていますが、改正民法における契約不適合責任は、契約解除又は損害賠償請求のみならず、追完請求及び代金減額請求を認めています


売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」 買主は保護を受けるという制度です。

住宅瑕疵担保履行法 に基づく説明



住宅瑕疵担保履行法とは、新築住宅を供給する事業者に対して、住宅品質確保法で定められた10年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「保証金の供託」または「保険加入」(国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結)のいずれかの資力確保措置を義務付けるものです。


つまり、買主保護の為に保険に入るか、保証金を供託するかを選択して、説明する義務があるのです。


これによって、万が一保証期間中に売主業者が倒産しても買主は保護されます。

契約を急かされた場合どうするのか



これには二通りあると思いますが、一つは契約日を急かされる事です。


実際には購入申込書に契約希望日を記入しているので、その時点で調整されると思うのですが、一旦決定した後に契約日を早めるようにお願いされた場合は、その理由を聞いて納得すれば問題ないと思いますし、仕事の関係などで無理な場合は、予定通りのままでいいと思います。


もう一つのパターンとして、契約時にま疑問点などが残っているのに、署名押印を急かされる場合ですが、この場合は絶対に納得できるまで契約書にサインしてはダメです。


疑問や不安がなくなるまで質問しましょう。

契約キャンセルはできるのか


疑問に思われる方も多いと思いますが、大きく2つのパターンに分かれます。

契約前のキャンセル



契約前のキャンセルは可能です


特にペナルティもなく契約をやめることが出来ます。


ただし、購入申込書を提出して合意した段階で売主や仲介会社の関係者が契約に向かって動いていますので、周りに多大な迷惑をかけるという事だけは、認識しておきましょう。

契約後のキャンセル



契約後の解約も可能です


ただし、この場合はペナルティがあります。


業者が売主の建売住宅の場合は、契約後すぐであれば契約時に支払っている手付金を放棄して契約を解約することが出来ます。


ただし、表示登記などが済んでおり、決済間近の場合は、違約となり違約金を請求される可能性もあるので注意が必要です。

契約締結前のホームインスペクションについて


完成済みの建売住宅を購入する場合、どういった工程や状況で建築されたのか分かりませんし、目に見えない内部を確認することもできません。


そこで、利用するのが「ホームインスペクション」です。


ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家に依頼し、屋根裏や床下、基礎や配管等の建物全体に異常が無いか診断してもらう事です。


ホームインスペクションを依頼するタイミングとしては、購入申込後契約までの間と、契約後の内覧会時の2つのタイミングがあります。

ホームインスペクションのメリット



専門家に見てもらう事により、欠陥住宅を購入するリスクを回避することが出来、もし何も見つからなかったとしても、安心して契約することが出来ます。

ホームインスペクションのデメリット



やはり一番のデメリットは、その費用です。


約10万円前後必要になってきます。


パワービルダーの建売住宅の場合、購入申し込みをしても物件が止まらないケースが多いので、ホームインスペクションの手配に時間を取られると、その間に違う方から申し込みが入ってしまうかもしれません。

住宅ローンの承認が下りなかった場合



契約後、万が一住宅ローンの本承認が下りなかった場合は、融資解除の特約(ほとんどの契約で入っています)がありますので、契約は白紙解除となり、手付金はそのまま戻ってきます。

引き渡し前に物件が滅失した場合


引き渡し前に、地震や火事などで物件が引き渡せなくなってしまった場合は、売主・買主どちらの責任でもありませんので、契約解除となり手付金はそのまま戻ってきます。

まとめ


今回は売買契約書のについてお話ししました。


一生のうちで最の大きな買い物の一つである新築一戸建て、トラブルに巻き込まれないようにきちんと確認するようにしましょう。

動画で解説しています

 

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